李宇嘉:四重因素加劇樓市資產泡沫化

提要:2013年被公認的樓市頂部,今年眼看著將毫無懸唸被擊穿。

    來源:上海證券報

  2013年被公認的樓市頂部,今年眼看著將毫無懸唸被擊穿。

  大城市房價、地價去年以來逆勢飆漲,其泡沫化傾向已使房地產成為資產泡沫最嚴重的領域。今年上半年,商品房銷售面積、金額並未受高基數影響,同比飆漲25%和46%。7月百城住宅均價環比和同比漲幅均擴大,同環比連續12和15個月上漲,熱點城市房價全部創出新高,高雄汽車借款,同比上漲30%至50%,深圳房價同比大漲100%至150%。而事實上,近年來樓市基本面已不被看好,比如城鎮戶均住房擁有已達到1.2至1.4套,如果將在建、在售和新售算在內,則人均住房面積將超過100平方米;再如,居民可支配收入增速從2012年的10%降至目前的5%-8%,今年上半年再降至6.5%,三年來首次低於GDP增速。另外,進城人口和勞動人口從2011年開始淨減少。

  貨幣取代人口,成為樓市資產泡沫化的首要因素。上半年人民幣貸款新增7.53萬億,同比多增近萬億,刷新2009年創下的半年新增貸款歷史紀錄。考慮地方債務寘換,去年以來實際信貸增速為15%至17%,遠超13%的信貸增速目標。上半年,樓市資金面有四個數據值得關注,一是個人房貸佔總貸款16.3%,創歷史新高,比去年同期提高2.1個百分點;二是全部新增貸款中,個人房貸佔41.3%,為2011年至2015年平均值的兩倍,二季度佔比更是超過50%;三是根據融360平台監測,7月全國首套房平均利率4.44%,再創歷史新低;四是房企發行公司債4900億,達到去年的1.14倍,平均利率為5.09%,創歷史新低。

  國企佔用了相當數量的社會融資,高雄汽車借款,但利潤連續17個月下滑(上半年利潤下滑8.5%),創連續負增長的歷史紀錄。上月政治局會議明確,深化國有企業和金融部門基礎性改革是去產能和去槓桿的關鍵。由此,信貸向消費領域轉移的趨勢會強化,即制造業“去槓桿”、個人消費領域“加槓桿”。同時,不良貸款已連續17個季度上升,台北房貸。借助地價房價上漲,銀行擴大地產領域貸款,不僅能做大正常貸款分母,降低短期不良資產率,還可穩定抵押物價值,延緩潛在不良貸款率的上升。

  地方政府調控不力是樓市資產泡沫化的第二個因素。2014年確立因城施策的調控主題後,中央一直強調,地方要發揮調控主體責任。但面對房價地價暴漲,各地的調控政策仍不到位。例如,控制“地王”,由於一些地方不想失去可觀的土地出讓金,於是就出現了治標不治本的“熔斷”,無怪乎央媒屢屢發出“遏制地方政府炒地”的嚴厲措辭。再如,廈門房貸新政因行政損耗無疾而終、合肥限購難產等。另外,汽車貸款,多次強調的“去庫存”與城鎮化結合,但一些地方以“去庫存”做大旂,將樓市刺激做到極緻,而戶籍改革、公共服務均化等卻幾無進展。樓市在供給端沒有“做實”,在政策刺激下需求端膨脹,泡沫化就是唯一結局。

  地方政府調控不力,揹後的原因是,去年以來工業總產值、增加值近乎零增長甚至負增長,“營改增”等減稅又壓縮了地方財源,而“去產能”和積極財政政策下地方支出太多,收支缺口擴大。樓市繁榮能彌補財政收入,還能緩沖制造業疲軟和“去產能”沖擊,抹平工業投資下滑對固定資產投資的沖擊。目前,一些城市的房地產開發投資佔固定資產投資的比重在40%至80%,對樓市的依賴簡直到了無以復加的程度。近期,筆者調研某二線工業城市,儘管潛在庫存5年也消化不完,辦門號換現金,但仍在規劃大規模的商業中心、度假酒店。

  購房“加槓桿”是樓市資產泡沫化的第三個因素。居民對未來通脹的預期很強烈,而房屋成本包括地價、建材、人工等,這些都按市場價格變動,決定了住房是對沖通脹的優選。加上通脹預期下儲蓄明顯縮水,未來不確定性支出、養老支出增加,儲蓄養老演變為“買房養老”,台北票貼。另外,房貸利率降至歷史最低,合法當舖借錢,保值增值的買房讓槓桿最大化成為選擇,槓桿率(房貸餘額/存量住房價值)由2014年的15%快速升至今年6月的近40%,高雄當舖。而槓桿率快速攀升,往往是樓市泡沫化最重要的表征。

  房企助推是樓市資產泡沫化的第四個因素。房企敢於賭“面粉貴過面包”的地王,就在於打造豪宅的運營模式。即便在規劃上對豪宅有限制,但房企可通過“拉高限低”,即做大普宅容積率、壓縮普宅空間,騰出更多用地做高溢價、低密度的別墅來規避。據易居(博客)研究院統計,上半年一線城市總價1000萬以上豪宅成交11620套,代書借款,比已創歷史新高的去年上半年暴漲217%。而且,台北借錢,高價住宅已從一線城市蔓延到杭州、廈門、天津、南京、三亞等地,上半年這5個城市“5萬+”豪宅成交1055套,同比暴增了三倍以上。豪宅擠壓了普通住宅的空間,有效需求被擠出。更讓人憂慮的是,熱點城市“逢拍地、必地王”,豈不是未來新房將全面豪宅化?

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